Depuis le 1er janvier 2025, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) en Israël est passée de 17% à 18%. Une mesure présentée par le gouvernement comme un levier pour réduire le déficit budgétaire lié à la guerre, mais qui a fait planer une incertitude sur le marché immobilier. Près de 9 mois plus tard, quel a été l’impact réel de cette hausse sur les prix, les ventes, et les comportements d’achat ?
Un impact limité sur les prix affichés
Contrairement aux craintes exprimées fin 2024, la hausse de la TVA n’a pas entraîné de flambée des prix dans l’immobilier neuf. Pourquoi ? Parce que dans la majorité des cas, les promoteurs n’ont pas répercuté directement cette hausse sur les prix affichés.
À la place, ils ont souvent accepté de rogner sur leur marge pour rester compétitifs. Certains projets ont même maintenu le niveau de TVA à 17% pour les appartements dont la vente a été finalisée avant le changement de taux. Mais attention : à partir du moment où le paiement n’a pas été réalisé dans son intégralité avant le 1er janvier 2025, la TVA applicable est bien de 18%.
Des opportunités réelles sur certains segments
Il existe tout de même quelques « effets d’aubaine » intéressants. Certains appartements vendus dans des programmes où les promoteurs ont absorbé la hausse ou proposé un prix net incluant la TVA à 17% offrent un avantage de plusieurs dizaines de milliers de shekels par rapport à la norme actuelle.
Autre cas particulier : les appartements de seconde main. Contrairement aux idées reçues, les biens issus de projets Tama 38 ou Pinouy Binouy ne sont pas exemptés de TVA. Ces logements sont vendus directement par le promoteur, et la vente est donc soumise à la TVA en vigueur au moment du paiement.
Des chiffres qui parlent
- En moyenne, pour un appartement à 3 000 000 Shekels, le passage de 17% à 18% représente une augmentation de 25 641 Shekels TTC.
- Sur des projets haut de gamme où les prix atteignent 5 à 6 millions de Shekels, cela peut monter à plus de 50 000 Shekels de différence.
- Dans plusieurs villes, on constate que les promoteurs ont adapté leurs stratégies : plus d’offres « clé en main », de promotions temporaires, ou d’avantages en nature (stationnement offert, cave incluse, etc.).
Une fiscalité qui change les habitudes
La hausse de la TVA est venue s’ajouter à d’autres incertitudes fiscales : discussions sur l’impôt sur les plus-values, nouvelle vague de réglementations sur les biens à l’étranger, ou encore durcissement des règles bancaires. L’ensemble a poussé de nombreux acheteurs à se décider plus vite fin 2024… et a entraîné un ralentissement temporaire des ventes en début d’année 2025.
Depuis, le marché s’est stabilisé. Mais pour certains investisseurs, la stratégie reste la même : préférer des biens sans TVA (appartements de particulier à particulier), ou négocier des conditions plus souples avec les promoteurs.
En conclusion
La hausse de la TVA à 18% n’a pas bouleversé le marché immobilier israélien, mais elle a renforcé la pression sur les marges des promoteurs et introduit une complexité supplémentaire dans la négociation.
Elle a surtout rappelé que dans un marché tendu, les détails fiscaux peuvent faire la différence. Et qu’à situation égale, un bon accompagnement juridique et fiscal peut permettre d’économiser plusieurs dizaines de milliers de shekels.
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