Le marché immobilier israélien traverse une phase atypique.
Jamais le stock d’appartements neufs invendus en Israël n’a atteint un niveau aussi élevé. Cette donnée, largement relayée par la presse économique israélienne, peut à première vue susciter de l’inquiétude. Pourtant, prise isolément, elle donne une lecture incomplète — et parfois trompeuse — de la réalité du marché.
Derrière ce stock record se cache un désalignement temporaire entre l’offre, la demande et le rythme de livraison. Une situation qui ne remet pas en cause les fondamentaux de l’immobilier en Israël et qui peut, au contraire, créer des opportunités concrètes pour les acheteurs capables de raisonner à moyen et long terme.
Un stock d’appartements neufs à un niveau historique
Selon les données du Bureau central des statistiques, le stock d’appartements neufs invendus dépasse aujourd’hui les 60 000 unités à l’échelle nationale.
Ce volume n’avait encore jamais été observé dans l’histoire récente du marché immobilier israélien.
Dans certaines régions, la durée théorique d’écoulement du stock dépasse 24 à 30 mois. Ce chiffre peut donner l’impression d’un marché saturé. En réalité, il reflète surtout un ralentissement ponctuel de la demande, davantage lié aux conditions de financement qu’à une disparition des besoins.
Pourquoi ce stock élevé ne signifie pas un marché saturé
Le premier point fondamental concerne la qualité et la répartition du stock.
Tous les appartements invendus ne se valent pas.
Une part importante de ce stock se concentre dans des zones périphériques, dans des quartiers encore en phase de développement ou sur des typologies dont le niveau de prix n’est pas parfaitement aligné avec le pouvoir d’achat actuel. Ces logements peuvent mettre plus de temps à trouver preneur, sans pour autant refléter la situation globale du marché.
À l’inverse, dans les zones centrales et recherchées, la réalité est très différente. Tel Aviv, Jérusalem, Ramat Gan, Bat Yam ou certaines zones de Netanya continuent d’absorber les logements dès que la demande se réactive. Le foncier y reste rare et la demande structurellement solide.
Il existe donc un écart croissant entre le stock “statistique” et le stock réellement recherché par les acheteurs.
Mises en chantier : des volumes élevés, mais insuffisants face aux besoins
Entre 2020 et 2022, les mises en chantier ont fortement progressé.
Elles sont passées d’environ 51 600 logements en 2020 à plus de 63 000 en 2021, pour atteindre près de 67 000 logements en 2022, un niveau record.
Depuis, le rythme s’est stabilisé autour de 62 000 à 65 000 logements par an. Ces volumes restent élevés, mais ils demeurent inférieurs aux besoins structurels du pays, estimés entre 70 000 et 80 000 logements par an, compte tenu de la croissance démographique et de l’évolution des ménages.
Ce décalage ne provoque pas de tension immédiate. Il crée une pression progressive, peu visible à court terme, mais déterminante sur le moyen et le long terme.
Le facteur souvent sous-estimé : les livraisons ralentissent
Un autre élément central concerne les livraisons effectives de logements.
Sur les douze derniers mois observés, environ 67 000 logements ont été mis en chantier, tandis que moins de 53 000 logements ont été livrés.
L’écart dépasse 15 000 logements sur une seule année.
Les délais de construction s’allongent, en raison des coûts, de la main-d’œuvre et de contraintes opérationnelles. Les projets livrés aujourd’hui sont majoritairement issus de décisions prises il y a trois ou quatre ans, dans un contexte très différent.
Ainsi, malgré un stock actuellement visible, l’offre future pourrait se révéler plus limitée si le rythme des livraisons ne suit pas la demande.
Une fenêtre d’opportunité pour les acheteurs structurés
Le contexte actuel crée une configuration rarement observée sur le marché immobilier israélien.
La coexistence d’un stock élevé, d’une demande temporairement plus prudente et d’un ralentissement des nouveaux projets offre aux acheteurs une capacité de décision plus sereine.
Dans de nombreux programmes neufs, les promoteurs privilégient aujourd’hui la sécurisation des ventes plutôt que la recherche de hausses immédiates. Cela se traduit par une plus grande flexibilité dans les négociations, des conditions de paiement parfois plus souples et une meilleure lisibilité des engagements contractuels. Pour un acquéreur accompagné et structuré, ces éléments permettent d’analyser les projets avec méthode et de se positionner sans pression excessive.
Cette phase de marché favorise également une approche patrimoniale rationnelle. Elle permet de comparer les emplacements, d’anticiper les besoins futurs et de se positionner sur des projets déjà autorisés, dans des zones où la demande reste durablement soutenue. Lorsque le cycle se normalisera et que l’offre future se contractera, ces acquisitions réalisées dans un marché plus lisible prendront pleinement leur valeur.
Conclusion
Le stock record d’appartements neufs invendus en Israël ne doit pas être interprété comme un signal de crise immobilière.
Il reflète avant tout un moment d’ajustement entre une offre issue de décisions passées et une demande momentanément ralentie par le contexte financier.
Les fondamentaux du marché demeurent solides : croissance démographique, attractivité des zones centrales, rareté du foncier et besoins structurels non entièrement couverts. Dans ce contexte, l’attentisme prolongé peut s’avérer contre-productif.
Pour les acheteurs capables de se projeter et d’être accompagnés dans leur réflexion, le marché actuel offre une fenêtre de décision équilibrée, rarement observable, où le choix, la négociation et la visibilité sont réunis. Une phase propice pour sécuriser un projet immobilier dans une logique de long terme et de sérénité.
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