Alors que les projecteurs sont souvent braqués sur les prix à l’achat, une autre réalité se joue en parallèle : celle du marché locatif. Et si les deux marchés sont liés, ils ne réagissent pas toujours de la même manière aux secousses économiques, fiscales ou sécuritaires. En 2025, les investisseurs avisés gardent un œil attentif sur cette dynamique, car des opportunités inattendues peuvent s’y cacher.
Deux marchés, deux vitesses
L’immobilier en Israël reste une valeur refuge aux yeux d’une large partie de la population, mais entre l’achat et la location, les logiques divergent. Tandis que les ventes dépendent fortement des taux d’intérêt, des réformes fiscales ou des conditions d’emprunt, le marché de la location réagit d’abord à la pression démographique et aux besoins immédiats des ménages.
Or, 2025 aura été marquée par des mouvements contradictoires : une certaine retenue dans l’achat de résidences principales, due à l’attentisme ambiant, mais une forte tension dans les zones urbaines sur le locatif, en particulier dans les grandes agglomérations du centre et du littoral.
Loyers : des hausses ciblées, pas une explosion
Contrairement aux prédictions alarmistes de 2023-2024, les loyers n’ont pas flambé de manière généralisée. Mais dans certains quartiers à forte demande – Tel-Aviv centre, Herzliya Pituach, Raanana nord, Ashdod bord de mer ou Netanya Park Hayam – les loyers ont clairement repris leur ascension, avec parfois des hausses de 5 à 10% en un an sur les biens familiaux de qualité.
Cette progression est soutenue par une demande qui reste très forte, notamment de la part de jeunes actifs, de familles en transition vers un achat futur, et bien sûr des olim hadashim, toujours plus nombreux à chercher des biens meublés pour une première installation.
Des signaux positifs pour les investisseurs locatifs
Dans ce contexte, plusieurs éléments plaident en faveur d’un investissement locatif intelligent :
- Des rendements stables dans les grandes villes : malgré des prix d’achat élevés, la rareté de l’offre en location permet de maintenir des loyers solides, notamment pour les appartements bien situés, rénovés et avec ascenseur ou parking.
- Une offre de qualité qui fait défaut : de nombreux appartements proposés à la location sont vétustes, mal entretenus, ou mal agencés. Un investisseur qui rénove intelligemment peut obtenir un différentiel de loyer significatif à surface équivalente.
- L’essor de quartiers périphériques : les villes comme Ashkelon, Netivot, ou Hadera voient une montée de la demande locative, sans que les prix d’achat n’aient encore complètement décollé. De quoi viser une meilleure rentabilité brute à l’entrée.
Quelles typologies attirent aujourd’hui les locataires ?
Là encore, les signaux sont clairs. Les appartements 3 et 4 pièces bien placés, proches de centres commerciaux, transports et écoles, restent les plus demandés. Les studios ou 2 pièces subissent une concurrence croissante avec les plateformes de courte durée, tandis que les très grands appartements (5 pièces et plus) sont souvent trop chers à la location pour leur public cible.
Les biens avec ascenseur, terrasses, et surtout Mamad sont devenus quasi incontournables. Le parking, lui, reste un levier important dans les quartiers congestionnés.
Vers une régulation des loyers ? Une fausse inquiétude
Certains évoquent le retour d’un contrôle des loyers. Mais à ce jour, aucune mesure sérieuse n’est sur la table. Le Trésor étudie plusieurs pistes, notamment pour faciliter la transparence des loyers ou renforcer les droits des locataires, mais les loyers en Israël restent libres, ce qui conforte l’attrait du marché pour les investisseurs.
Conclusion
En 2025, le locatif israélien reste un marché solide, sélectif mais porteur. Contrairement aux idées reçues, il n’a pas « décroché » du marché des ventes : il suit ses propres règles, souvent plus dictées par la réalité du quotidien que par les courbes de taux.
Pour les investisseurs francophones, la clé reste de choisir des emplacements à forte demande, de proposer des biens rénovés et bien présentés, et de raisonner à long terme. Dans un pays où la pression démographique ne faiblit pas, le logement locatif reste un pilier. À condition de bien cibler.
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