Depuis la mise en service partielle de la ligne rouge du tramway dans la région de Tel Aviv, l’impact sur le marché immobilier se précise. Après des années d’attente, les premières données permettent de dresser un bilan concret des effets sur les prix, la demande, et les comportements d’achat. Et alors que le métro est déjà en chantier, de nouvelles dynamiques se dessinent.
Des attentes élevées… mais des résultats contrastés
Lors de l’annonce initiale de la ligne rouge du tramway dans les années 2010, les promoteurs et investisseurs anticipaient une forte valorisation des biens situés à proximité des stations. Des hausses estimées entre 10 et 15 % étaient envisagées dans les quartiers traversés.
Plusieurs années plus tard, les résultats sont contrastés.
Certains quartiers comme Florentin à Tel Aviv ou Bat Yam ont bien vu leurs prix grimper de plus de 20 %, portés par un environnement urbain en pleine mutation.
En revanche, d’autres zones comme certaines parties de Ramat Gan ou Petaḥ Tikva ont vu leur dynamique freiner, en raison des nuisances des travaux ou d’un manque d’aménagements complémentaires.
Tramway et prix immobiliers : les chiffres clés
Selon les données compilées en 2024 et 2025 :
- Les appartements situés à moins de 500 mètres d’une station active ont vu leur prix augmenter en moyenne de 13 à 17 % depuis 2019.
- À Tel Aviv, la hausse atteint parfois 20 à 22 % dans les quartiers réhabilités (Florentin, Shapira).
- À Bat Yam, la desserte par le tramway a clairement dopé les transactions dans les projets neufs situés le long de la rue Balfour.
En revanche, certains biens situés dans des zones de chantier prolongé ont stagné, voire baissé temporairement.
L’effet structurant sur les habitudes de logement
L’impact du tramway ne se limite pas aux prix : il transforme aussi les usages.
De plus en plus d’acheteurs – notamment des jeunes couples ou des investisseurs locatifs – recherchent des biens à proximité directe des stations, pour réduire leur dépendance à la voiture.
Cela se traduit par une hausse de la demande dans des zones autrefois moins centrales, mais désormais mieux connectées.
Et le futur métro ? Des effets attendus encore plus marqués
Le projet du métro de Tel Aviv, dont les travaux ont commencé, devrait renforcer cette dynamique.
Avec 3 lignes, 150 km de tracé et 109 stations prévues d’ici 2032, l’effet sur l’immobilier pourrait être encore plus fort que celui du tramway.
Cependant, plusieurs défis freinent déjà ce mouvement :
Des taxes d’amélioration très élevées (jusqu’à 75 % dans certaines zones) rendent certains projets moins viables économiquement. Cela ralentit le rythme des permis de construire autour des futures stations.
Néanmoins, les investisseurs les plus expérimentés commencent déjà à se positionner, misant sur une anticipation à long terme.
Conclusion : opportunités à saisir, avec prudence
L’influence du tramway sur l’immobilier en Israël est désormais une réalité observable. Dans plusieurs quartiers, il a entraîné une revalorisation significative et un changement dans la demande.
Le futur métro devrait amplifier cette tendance, mais les effets ne seront ni uniformes ni immédiats.
Pour les investisseurs, cela signifie :
- Intégrer les éléments fiscaux et urbanistiques dans les projections.
- Analyser quartier par quartier l’impact réel du transport.
- Se positionner tôt dans les zones stratégiques autour du métro.
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